다주택 양도세 중과 기준 총정리(+조정지역 비조정지역 유예 지역 어디 폐지 지방)

2026년 다주택자 양도세 중과 유예가 종료를 앞두고 있습니다. 조정대상지역 내 주택 매도 시 기본세율에 최대 30%p가 가산되는 중과세율 적용 기준과 지역별 유예 기간, 지방 주택 세제 혜택까지 핵심 팩트를 정리해 드립니다.

2026년 부동산 시장의 가장 큰 화두는 다주택자 양도소득세 중과 유예의 종료입니다. 정부는 2022년부터 이어온 한시적 중과 배제 조치를 2026년 5월 9일부로 종료하겠다고 공식 발표했습니다. 이에 따라 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자들은 매도 시점에 따라 세금 부담이 수억 원씩 차이 날 수 있는 상황입니다. 2026년 2월 현재 확정된 중과 기준과 보완 대책을 상세히 안내해 드립니다.

2026년 다주택자 양도세 중과 세율 및 기준

양도세 중과는 주택의 소재지가 조정대상지역일 때만 적용됩니다. 유예가 종료되는 2026년 5월 10일부터는 아래와 같은 중과세율이 다시 부활합니다.

• 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 중과

• 3주택 이상: 기본세율(6~45%) + 30%p 중과

• 최대 세율: 지방소득세를 포함할 경우 3주택 이상 보유자의 실효 세율은 **최대 82.5%**까지 치솟을 수 있습니다.

• 장기보유특별공제 배제: 중과가 적용되면 보유 기간에 따른 공제 혜택(최대 30%)을 받을 수 없어 세 부담이 더욱 가중됩니다.

조정대상지역 vs 비조정대상지역 구분

현재 양도세 중과의 핵심은 해당 주택이 규제 지역에 포함되느냐입니다.

구분	대상 지역 (2026년 기준)	양도세 적용 방식
조정대상지역	강남 3구(강남, 서초, 송파), 용산구 및 신규 지정 지역	중과 적용 (유예 종료 시)
비조정대상지역	서울 기타 지역 및 경기도, 지방 대부분	기본세율 적용 (중과 없음)

• 비조정대상지역의 주택은 다주택자라도 중과세율이 아닌 일반 기본세율만 적용받으며, 장기보유특별공제 혜택도 그대로 유지됩니다.

2026년 한시적 추가 유예 및 보완 대책

정부는 급격한 세 부담 증가로 인한 시장 혼란을 막기 위해 지역별로 3~6개월의 잔금 유예 기간을 차등 부여하기로 했습니다.

1. 기존 규제 지역 (강남3구, 용산): 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하고, 3개월 이내에 잔금을 치르거나 등기를 마치면 중과를 면제합니다.

2. 신규 지정 지역: 최근 부동산 대책으로 새롭게 규제 지역에 포함된 곳은 최대 6개월까지 잔금 기한을 인정해 줍니다.

3. 지방 및 인구감소지역: 인구감소지역 내 주택 취득 시에는 주택 수 산정에서 제외하는 등 별도의 세제 혜택을 통해 지방 주택 매수를 독려하고 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 5월 9일 이전에 계약만 하면 무조건 중과를 안 받나요?

아니요. 계약은 5월 9일까지 완료해야 하며, 정부가 정한 유예 기간(3~6개월) 내에 반드시 잔금 지급이나 소유권 이전 등기가 완료되어야 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

Q2. 지방에 있는 저가 주택도 주택 수에 포함되어 중과되나요?

양도세 중과 여부를 판단하는 주택 수에는 포함될 수 있으나, 매도하는 주택 자체가 **비조정대상지역(지방 등)**에 있다면 중과세율은 적용되지 않고 일반 세율이 적용됩니다.

Q3. 중과 유예가 다시 연장될 가능성은 없나요?

정부는 "더 이상의 연장은 없다"라고 여러 차례 강조하며 정책의 예측 가능성을 높이겠다고 밝힌 상태입니다. 따라서 5월 9일 이후 매도 시 세 부담이 급격히 늘어날 것을 전제로 자산 포트폴리오를 점검해야 합니다.

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2026년 5월 9일 이후에는 다주택자의 양도세 환경이 완전히 달라집니다. 특히 강남 3구와 용산 등 조정대상지역에 주택을 보유한 분들은 정부가 제시한 3~6개월의 잔금 유예 조건을 꼼꼼히 확인하여 매도 전략을 세우시기 바랍니다.